Nový občanský zákoník vyžaduje, aby SVJ do 3 let ode dne nabytí jeho účinnosti přizpůsobily své stanovy nové právní úpravě.
Zákon zavádí nižší hlasovací kvóra na shromáždění vlastníků. Dle zákona již pro většinu hlasování na shromáždění nebude zapotřebí 100% většina a dokonce ani jiná kvalifikovaná většina. Pro schválení postačí nadpoloviční většina přítomných hlasů, přičemž shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů.
Hlasy se stejně jako v minulosti počítají dle podílu na společných částech domu. V souvislosti s touto novinkou je však nutné upozornit na skutečnost, že ve stanovách mohou mít společenství vlastníků hlasovací poměry upraveny přísněji, než vyžaduje zákon. V tom případě by se hlasovalo dle kvór určených ve stanovách.
Dále bude nutno upravit do souladu :
- název společenství vlastníků musí obsahovat slova “společenství vlastníků” (dle ZOVB pouze “Společenství”)
- společenství vlastníků již nebude moci vykonávat správu jednotek a společných prostor domu (včetně jejich nájmu), které jsou v podílovém spoluvlastnictví všech jeho členů, neboť nejde o správu domu ve smyslu § 1194 odst. 1 NOZ; správu budou vykonávat v režimu klasického spoluvlastnictví všichni spoluvlastníci,
- prekluzivní lhůta k podání přehlasovaným vlastníkem žaloby proti rozhodnutí shromáždění je 3 měsíční (dle ZOVB byla 6 měsíční),
- ke zvolení členů výboru nebo předseda společenství vlastníků ( původní pověřený vlastník) je zapotřebí většina hlasů přítomných vlastníků jednotek na shromáždění
- nově lze rozhodovat mimo shromáždění vlastníků jednotek hlasováním tzv. per rollam vždy, kdy shromáždění nebude usnášeníschopné (vzorové stanovy umožnovaly tento způsob hlasování pouze o záležitostech vyžadujících souhlasu všech vlastníků): k schválení je zapotřebí většiny hlasů všech jednotek,
- sídlo společenství vlastníků musí být v domě, pro které společenství vzniklo(vzorové stanovy sice předpokládaly sídlo v domě, pro které společenství vlastníků vzniklo, protože však ZOVB v tomto směru mlčel, nezřídka kdy bylo sídlo společenství vlastníků jinde).
- modernizaci, rekonstrukci a opravě společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných prostorech domu, obsahu prohlášení vlastníka jednotek, schvalování změn stanov, rozúčtování cen služeb jednotlivým vlastníkům, uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotce vlastníka k zajištění pohledávek vyplývajících z úvěru poskytnutého na náklady spojené se správou domu (kde dle ZOVB bylo kvorum ¾ hlasů všech členů společenství vlastníků), již bude nově postačovat kvorum většiny hlasů vlastníků přítomných na shromáždění. Společenství vlastníků by proto mělo zvážit, zda je, pro hlasování o těchto změnách, praktické ponechávat ve stanovách vyšší kvorum, než určuje NOZ.
- NOZ nově nabízí i možnost zvolit do statutárního orgánu společenství vlastníků osobu, která není jeho členem
Upravena budou také Členská práva a povinnosti vlastníků jednotek a způsob jejich uplatňování. Popis práv a povinností členů společenství coby povinnou náležitost stanov obsahuje i stávající právní úprava. Popis způsobu jejich uplatňování je však novinkou.
Podrobněji bude třeba zakotvit i Určení orgánů, jejich působnosti, počtu členů volených orgánů a jejich funkčního období, jakož i způsobu svolávání, jednání a usnášení. Dosavadní zákon se přitom spokojoval pouze s požadavkem na údaj o orgánech společenství, popis jejich práv a povinností a způsob jejich svolávání. Určení počtu volených orgánů, délky jejich funkčního období, ale i způsobu jejich jednání a usnášení je tak novinkou.
Upravit je nutno i Pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí. Jedná se o novinku v povinných náležitostech stanov, kterou řada stávajících SVJ upravovala pouze ve svých domovních řádech.
Též je nutno upravit i Pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše, placené jednotlivými vlastníky jednotek. Dosavadní zákon povinnost určit pravidla pro tvorbu rozpočtu ve stanovách neobsahuje. Obsahuje pouze povinnost určit způsob úhrady nákladů spojených se správou domu. NOZ tuto povinnost dále rozšiřuje, když uvádí, že stanovy mají nově obsahovat pravidla jak pro příspěvky na správu domu, tak úhradu cen služeb, jakož i pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek.
Lhůta, kterou NOZ stanoví pro přizpůsobení stanov SVJ nové právní úpravě, činí 3 roky. V případě názvu společenství je však lhůta o jeden rok kratší. Stávající SVJ, která ve svém názvu neobsahují slovo „vlastníků“, budou nucena ve lhůtě 2 let od nabytí účinnosti NOZ svůj název doplnit a změnu zapsat do příslušného rejstříku společenství vlastníků jednotek.